E-Paper - 15. April 2015
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PD - Ist die Zustandsanalyse der Liegenschaft erfolgt, sind ein kompetenter Energieberater gefunden und die gesetzlichen Möglichkeiten ausgelotet, kann daran gegangen werden, ein Erneuerungskonzept zu erstellen. In dieser Phase kann mit relativ geringem Aufwand geplant und wieder geändert werden, ohne dass gleich immense Folgekosten entstehen. Im Gegenteil, eine gute Erneuerungsstrategie hilft, für die kommenden Umsetzungsschritte Geld zu sparen.

Einbeziehen aller Parameter

Um das Erneuerungskonzept umfassend erstellen zu können, sollte die Nutzung des Objektes auf die nächsten 20 bis 30 Jahre angeschaut werden. Welche Bedürfnisse stellt man in Zukunft an diese Liegenschaft, welche Mietzinseinnahmen werden möglich sein? Stehen beim Einfamilienhaus familiäre Veränderungen an, was eine flexiblere Grundrissgestaltung erfordert, oder ist im Hinblick auf das Alter der Wunsch nach einem eingeschossigen Wohnteil vorhanden? Sind an dieser Lage grössere Wohnungen gefragt und wie hoch können die Mieten angehoben werden, um noch am Markt bestehen zu können? Kann allenfalls noch zusätzlicher Wohnraum generiert werden? Ebenfalls stellen sich Fragen zum gewünschten Energiestandard: Sollen dank umfassenden Massnahmen Heizenergie eingespart oder gar ein Energielabel erreicht werden? Ist ein Umstieg auf andere Energieträger möglich? Die Schwierigkeiten beim Ausarbeiten eines Erneuerungskonzeptes bestehen darin, möglichst alle Parameter zu berücksichtigen. Dies kann vor Fehlinvestitionen in die Liegenschaft schützen und hilft dabei, eine nachhaltige Rendite sicherzustellen.

Strategie

Die zur Wahl stehenden Strategien kann man grob in vier Kategorien einteilen (selbstverständlich sind weitere Unterkategorien oder Kombinationen einzelner Varianten möglich):

Ersatzneubau

Das Gebäude befindet sich in einem schlechten Zustand, es bedarf energetischer Verbesserungen, und das Objekt entspricht bezüglich der Raumstruktur nicht mehr den Bedürfnissen der Bewohner. Hingegen ist der Standort der Liegenschaft vielversprechend, höhere Mieten würden bezahlt, und bei einem Verkauf der Immobilie könnten die getätigten Investitionen wieder erzielt werden. In diesem Fall können sich der Abbruch und das Erstellen eines Neubaus lohnen. Zu beachten sind allerdings die Bauvorschriften. Diese können seit dem Erstellen des alten > Seite 13

Gebäudes geändert haben, und es ist unter Umständen heute bei einem Neubau nicht mehr dieselbe Ausnutzung möglich.

Umfassende Erneuerung

Die Bausubstanz ist gut und das Verändern der Raumeinteilung ist mit einfachen Mitteln zu erreichen. Aufgrund der Lage finden auch Wohnungen in einem höheren Preissegment Absatz. Bei der umfassenden Erneuerung ist ein deutlich besserer Energiestandard als bisher, zum Beispiel eine Minergie-Sanierung oder gar der Minergie-Neubau, anzustreben.

Teilerneuerung

Der Zustand einer Liegenschaft ist zwar gut, der Markt lässt jedoch keine höheren Mieten zu, welche eine umfassende Sanierung mit sich bringen würde, oder es fehlt an den finanziellen Mitteln, um das Eigenheim komplett zu erneuern. Dadurch wird man sich auf den Ersatz oder die Erneuerung einzelner Bauteile wie Fenster, Kellerdecke und Dach respektive Estrichboden beschränken. Unter Umständen ist auch das Nutzen von erneuerbaren Energien, beispielsweise mittels Solarkollektoren, möglich und dank einer kleineren Heizung sogar finanziell rentabel. Die Ausführung dürfte tendenziell in Etappen stattfinden.

Werterhaltung

Schwierig wird es, wenn weder Bausubstanz noch Marktchancen gut sind. Es besteht zwar dringender Sanierungsbedarf, jedoch fehlen die finanziellen Mittel dazu. Die zu ergreifenden Massnahmen sollten darauf abzielen, die Bewohnbarkeit des Gebäudes zu sichern und allfällige Schäden und Mängel zu beheben.

Prioritäten setzen

Aus energetischer Sicht kann mit dem Ersatz der Fenster und dem Dämmen der Kellerdecke trotzdem optimiert werden. Dasselbe gilt bei einem notwendig gewordenen Heizungsersatz. Längerfristig wird das Gebäude jedoch nicht mehr betrieben werden können. Mit der gewählten Strategie können nun in einem zweiten Schritt die Umsetzungsvariante und das damit verbundene Vorgehen gewählt werden. Je nachdem, ob eine Gesamterneuerung vorgenommen oder in Etappen saniert wird, werden andere Prioritäten gesetzt werden müssen. Eng damit verknüpft ist die Frage, ob die Liegenschaft bewohnt bleiben kann oder nicht.

Weiter Informationen finden Sie unter www.hev-schweiz.ch.

Zuger Woche vom Mittwoch, 15. April 2015, Seite 13 (118 Views)

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